¿Cuánto se tarda en amortizar la inversión en vivienda?

• La inversión inmobiliaria obliga a hacer números, ya que conlleva una serie de gastos que provocan que el plazo para recuperar el capital invertido inicialmente pueda irse a más de 20 años
• La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se mantiene estable durante el tercer trimestre en el 7,1%, según Idealista

Comprar una vivienda para luego alquilarla es uno de los tipos de inversión más antiguos que hay y muy habitual entre pequeños y medianos ahorradores que quieren sacar algo de rentabilidad a su dinero. De hecho, según Fotocasa, el 7% de los españoles que compró una vivienda en 2022 lo hizo como inversión y, de acuerdo con un informe de Inviertis, este año la cifra de compradores que han adquirido una vivienda para ponerla en alquiler ha aumentado un 5%. Sin embargo, aunque el alquiler es una buena opción para conseguir una continua rentabilidad a medio-largo plazo, hay que tener muy claro que, a diferencia de otro tipo de inversión, la inmobiliaria se caracteriza por la enorme duración del plazo para recuperar el capital invertido inicialmente, ya que se puede ir a más de 20 años.

Para calcular una estimación de cuánto tardarías en amortizar la inversión en tu vivienda, además de lo que has pagado por ella, debes tener en cuenta los gastos e impuestos que lleva asociada la operación de compra, así como los intereses de la hipoteca (en el caso de que hayas pedido financiación). Pero, también, otros gastos periódicos que tendrás que abonar para el mantenimiento de la vivienda (IBI, seguro de hogar, comunidad de propietarios, etc.) que recortarán la rentabilidad que consigas.

Plazo de recuperación

Veámoslo con un ejemplo. Según el último informe de precios publicado por idealista, el precio medio del metro cuadrado se situó en octubre en 2.016 euros. Supongamos que has comprado una vivienda de 60 metros, cuyo valor ha ascendido a 120.960 euros. Para financiarla, has pedido una hipoteca por el 80% de su valor, es decir, de 96.800 euros, a un tipo fijo del 3% y con un periodo de amortización de 25 años, quedándote una cuota mensual de 459 euros. De esta manera, a lo largo de la vida del préstamo abonarás 40.900 euros de intereses, en el caso de que no realices ninguna amortización anticipada. A esto tienes que sumar los gastos derivados de la operación de compraventa, que ascenderán a unos 8.600 euros. Con lo que tu inversión total ascendería a 170.460 euros. En el caso de que no hayas tenido que pedir hipoteca porque contabas con ese dinero, la inversión sería de 129.560 euros después de pagar los impuestos y gastos de la compra.

En cuanto al alquiler, el coste medio del metro cuadrado se situó en octubre, según Idealista, en 11,8 euros, con lo que la mensualidad de la vivienda de 60 metros ascendería a 710 euros, lo que te reportaría unos ingresos brutos estimados anuales de 8.520 euros. Sin embargo, de estos tendrías que descontar aquellos gastos que corren por tu cuenta, como el IBI, el seguro de la casa, la comunidad o las reparaciones y derramas que se puedan producir, con lo que los ingresos netos se quedarían en 7.475 euros. Así, en el caso de que el alquiler se mantuviera en esta cantidad y tuvieras hipoteca, necesitarías casi 23 años para recuperar tu capital inicial. Si no tuviste que solicitar financiación, en 17,3 años habrías amortizado la inversión realizada.

En cualquier caso, La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se ha mantenido estable durante el tercer trimestre en el 7,1%, ya que en el mismo periodo de 2022 el retorno que ofrecía se situaba también en la misma cifra. Según el estudio realizado por Idealista, la rentabilidad obtenida es superior a las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (4%). El informe destaca que la ganancia obtenida multiplica por 15, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los bonos del Estado a diez años (0,3%).

Una inversión rentable

En cualquier caso, la inversión inmobiliaria se posiciona como una opción de larga tradición entre las familias españolas a la hora de obtener cierto rendimiento de sus ahorros. En la actualidad, además, sigue siendo una alternativa atractiva. Por un lado, porque continúa aumentando el número de personas que se ven obligadas a acceder al alquiler ante la imposibilidad de comprar por el endurecimiento del acceso a financiación y el encarecimiento de los créditos hipotecarios y por la pérdida de capacidad de ahorro. Por otro, porque el precio de los alquileres se prevé que siga creciendo a un mayor ritmo que el de las compraventas, lo que hará que la rentabilidad de las viviendas siga siendo positiva.

En este sentido, la rentabilidad media que obtiene anualmente un propietario por alquilar una vivienda alcanza en el tercer trimestre del año el 7,1% bruto (sin descontar gastos), según datos del portal Idealista. En este sentido, el informe destaca que el retorno obtenido es superior a las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (4%). Eso sí, una vez descontados de la renta del inquilino todos los gastos a los que debe hacer frente el propietario, la rentabilidad del alquiler se acerca a la de los bonos.

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