Cómo tributa la vivienda

• Los propietarios de un inmueble tienen que pagar diferentes impuestos, desde el IBI o la tasa de basuras, hasta el impuesto sobre patrimonio o el IRPF, dependiendo de los casos
• Los tributos que se pagan por los inmuebles varían en función de su uso, distinguiendo entre vivienda habitual, segunda residencia o alquiler, entre otras cuestiones

La vivienda es uno de los bienes más importantes que tiene una persona. Su tributación es un aspecto fundamental para los propietarios, pero también para quienes estén pensando en vender o comprar una casa. Y es que los impuestos que se pagan por los inmuebles varían en función del uso que se haga de ellos, distinguiendo entre la vivienda habitual, una segunda residencia, si se tiene en alquiler o no y, como no, la venta. En Rastreator, te contamos las claves que tienes que tener en cuenta para saber cómo tributa la vivienda.

Vivienda habitual

La vivienda habitual no tributa en el IRPF, sin embargo, hay que pagar una serie de impuestos por el simple hecho de tenerla. Es el caso del IBI o, en determinados casos, del impuesto sobre patrimonio (la vivienda habitual está exenta hasta un máximo de 300.000 euros). Además, hay que recordar que, si tu vivienda tiene una hipoteca firmada antes de 2013, puedes aplicarte una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago del préstamo, con un límite máximo anual de 9.040 euros. Es decir, podrás bonificarte hasta 1.356 euros.

Asimismo, si has hecho obras o reformas en tu casa para conseguir un consumo más sostenible de energía, también puedes deducirte una parte del capital invertido. En concreto, si la obra ha permitido reducir en al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de tu vivienda, podrás deducirte el 20% de las cantidades satisfechas, con un máximo anual de 5.000 euros por vivienda. Si con la rehabilitación has conseguido que el consumo de energía no renovable se reduzca en un 30% o has mejorado la calificación energética, alcanzando las letras A o B, el porcentaje de deducción es de un 40% de la inversión, hasta un máximo anual de 7.500 euros por vivienda.

Y aunque estas ayudas están exentas de tributar en el IRPF, sí que tendrás que pagar el IVA de los productos adquiridos o los servicios contratados y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), un tributo municipal que grava la realización de cualquier reforma para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística.

Segunda residencia

Respecto a la segunda residencia, sí que tendrás que pagar impuestos. Pero hay que diferenciar si genera rentas o no. Así, si tienes un inmueble que no es tu residencia habitual, pero que no te ha generado rentas, como una casa en el pueblo o en la playa, tendrás que tributar por él en la base general del IRPF por imputación de rentas. Es decir, contará como si fuera un ingreso más, que se suma al resto. En concreto, deberás pagar impuestos sobre el 1,1% de su valor catastral o el 2% si este no se ha revisado desde 1993. Además, también haces frente al correspondiente IBI y tasa de basuras.

Alquiler

Si tienes una segunda residencia, pero está alquilada, tendrás que tributar por los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por este alquiler, es decir, los ingresos conseguidos por este concepto menos los gastos deducibles (IBI, seguro de hogar, gastos de comunidad…). Hay que recordar que, en el caso de que el alquiler esté destinado a vivienda habitual, los rendimientos obtenidos por el alquiler tienen una deducción del 60%.

Desde principios de este año, ese porcentaje ha variado y dependerá de diferentes circunstancias. Así, en términos generales, la exención se aplicará sobre el 50% de los ingresos netos. Sin embargo, si el inquilino es una persona menor de 35 años y la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada, los ingresos netos tendrán una deducción del 70%. Además, si se formaliza un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona tensionada y la renta es al menos un 5% inferior a la del contrato precedente, la deducción sobre los ingresos será del 90%.

En el caso de que tengas una segunda residencia alquilada como vivienda turística, no tendrás deducción en los ingresos generados, aunque si puedes desgravarte algunos gastos. En este caso, tendrás que tributar en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario por los días que se alquile y por imputación de rentas por los que esté vacía.

Compra

Si te has decidido a comprar una vivienda, también tendrás que abonar una serie de impuestos. En el caso de que la vivienda que vayas a adquirir sea nueva, deberás de pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra. Si el piso que vas a comprar es de segunda mano, deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma. Estos impuestos son, sin duda, el gasto más elevado de la operación de compra. A estos, deberás añadir el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un impuesto autonómico cuyo valor puede variar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de compra, según la comunidad.

Venta

En el caso de que vendas tu vivienda, tampoco te librarás de pagar impuestos. Por un lado, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. Solo tendrás que pagarlo, en el caso de que obtengas una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda. Si no es así, quedarás exento.

Además de la correspondiente plusvalía municipal, también te tocará pagar a Hacienda. Tendrás que incluir la venta del piso en la declaración de la Renta correspondiente al año en el que has realizado la operación, ya que está sujeta a gravamen en el IRPF por la ganancia patrimonial que obtienes. Esa ganancia la determinará la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El beneficio que obtengas tributará a un tipo fijo del 19% para ganancias de hasta 6.000 euros; del 21%, para ganancias de entre 6.000 euros y 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros. Para las ganancias que superen los 200.000 euros, se aplicará un gravamen del 26%. Los mayores de 65 años que vendan un inmueble están exentos de declararla.

Además, en el caso de que vendas tu casa con el objetivo de reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes quedar exento de tributar por la ganancia obtenida por esa operación.

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