¿Se puede vender una casa que todavía tiene hipoteca?

• Vender una casa hipotecada es muy habitual y puede realizarse cancelando la deuda con lo obtenido de la compraventa, subrogando el préstamo hipotecario al comprador o contratando una hipoteca puente
• Esto implica una serie de gastos por la cancelación del préstamo y el pago de impuestos

Cuando se compra una casa, en la mayoría de los casos, se hace pensando que será para toda la vida. O por lo menos, para las próximas dos o tres décadas, coincidiendo con el plazo de la hipoteca que se haya firmado. Sin embargo, en un periodo tan largo de tiempo, la vida puede dar muchas vueltas. Y ya sea porque ya no satisface tus necesidades, porque tienes que cambiar de ciudad por trabajo, por una necesidad económica o porque has encontrado una casa que te gusta más, te ves en la tesitura de vender tu vivienda actual, aunque no la has terminado de pagar. Y en este momento es cuando surgen las dudas. ¿Se puede vender una casa que todavía tiene hipoteca? La respuesta es sí.

El hecho que tu vivienda actual esté hipotecada no es un problema si te has decidido a venderla. De hecho, es una práctica habitual en el mercado inmobiliario español y un proceso relativamente sencillo si tienes claros los pasos que debes seguir. Eso sí, antes de lanzarte a la venta, tienes que hacer bien tus cuentas. Para ello, debes tener claras varias cosas. Por un lado, cuánto te costó la casa. Por otro, cuánto le debes todavía al banco. Y, por último, por cuánto vas a poder vender la vivienda. Si después de hacer tus cálculos, consideras que la operación es viable y decides seguir adelante con la venta, recuerda que tienes varias opciones para vender tu casa.

Cancelar la hipoteca en el momento de la venta

La primera de ellas, y la más común, es vender la casa y utilizar el dinero que hayas obtenido para pagar lo que todavía debes al banco y cancelar así la hipoteca. Esto se hace ante notario en el mismo acto de la escritura de compraventa. De esta forma, el comprador tiene la certeza de que está comprando un inmueble libre de cargas.

No obstante, esto solo podrás hacerlo si vendes por un importe superior a lo que te queda de préstamo. Si no es el caso, tendrás que destinar todo el dinero de la venta a pagar la hipoteca y, además, te quedará una nueva deuda con el banco, que deberás saldar con un préstamo, que ya no será hipotecario y con sus propias condiciones y cláusulas.

Subrogación de hipoteca

Otra posibilidad es la de subrogar la hipoteca a nombre del comprador, es decir, cambias su titular para que éste se haga cargo de la misma, si él está de acuerdo. En este sentido, quien también tiene que dar el visto bueno al nuevo deudor es el banco, que realizará un examen de solvencia igual al que cuando alguien acude a pedir una hipoteca.

Esta es una buena opción para el comprador, ya que se ahorra gastos, como la comisión de apertura de hipoteca, mientras que el vendedor no tiene que pagar ni la comisión de cancelación ni el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, también tiene sus desventajas. Y es que el comprador debe asumir las condiciones de la hipoteca anterior y no puede negociar unas nuevas con el banco. Eso sí, si son mejores que las del mercado actual, también se beneficia.

Hipoteca puente

Si vendes tu casa con hipoteca para comprar otra, puedes optar por cancelar el préstamo con el dinero de la venta y pedir uno nuevo para que la que compres. Pero también tienes otra posibilidad: la hipoteca puente. Aunque no es la alternativa más común, este tipo de préstamos surge de la necesidad que se da cuando se quiere comprar una vivienda mediante una hipoteca mientras se intenta vender otra, que también está hipotecada.

Con esta fórmula, en lugar de pagar dos préstamos a la vez (el de la vivienda que se quiere vender y el de la nueva), el banco te ofrece la posibilidad de unificarlos en uno solo, pagando una cuota mensual menor que la suma de lo que pagarías por separado. Eso sí, tienes la obligación de vender el primer inmueble en un plazo que puede ir de los seis meses a los cinco años.

Una vez que cierras la compraventa de la vivienda que querías vender, se cancela la hipoteca puente y la primera hipoteca, y se formaliza una normal para el nuevo inmueble. No obstante, esta opción también tiene sus riesgos, ya que puede darse el caso de que la venta se demore y no puedas hacer frente el tiempo necesario a los pagos de la hipoteca unificada.

Además, debes tener en cuenta que, como en cualquier operación de venta, tendrás que hacer frente a una serie de gastos. Por un lado, si te decides a saldar tu deuda con el banco con lo que saques de la venta, tendrás que hacer frente a los gastos de cancelación de la hipoteca y pagar, si la tiene, la comisión por cancelación hipotecaria. Esta suele oscilar entre el del 0,5% o el 0,25% del capital pendiente, según la fecha de la hipoteca. Asimismo, tendrás que abonar el coste del certificado de deuda pendiente, así como realizar el de la cancelación registral. Y, por supuesto, los impuestos. Deberás hacer frente a la plusvalía municipal y a la ganancia patrimonial en el IRPF.

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