Cómo cambiar el titular de la hipoteca

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  • Puedes cambiar algunas condiciones de la hipoteca, como modificar el titular, mediante la novación o subrogación
  • La entidad bancaria debe estudiar la solvencia del nuevo deudor y evaluar el riesgo antes de dar el visto bueno a la operación

Cambio titular hipotecaContratar una hipoteca es una de las decisiones más importantes de tu vida. Para que el banco te financie la compra de tu nueva casa debes demostrar que eres solvente y que cumples los requisitos que te pide la entidad. Además, al ser un producto financiero muy complejo, en el momento de la firma debes estar muy seguro de que has logrado las mejores condiciones.

Se suele decir que contratar una hipoteca te ata al banco durante muchos años, por lo que es inevitable pensar en qué pasaría ante cualquier imprevisto económico o personal. Una vez firmas, debes cumplir las condiciones que hayas acordado pero siempre puedes mejorarlas renegociando con la entidad o realizar una subrogación acreedora para cambiar la hipoteca de banco.

Ahora bien, al tratarse de un préstamo muy largo, pueden surgir determinadas circunstancias por las que necesites modificar algunos aspectos de la hipoteca, como el tipo de interés, el plazo de amortización e, incluso, cambiar el titular del préstamo. La venta de la vivienda que tienes hipotecada o la separación de los titulares del préstamo suelen ser los principales motivos para realizar este último trámite.

Modificar las condiciones de una hipoteca

El procedimiento para cambiar el titular de una hipoteca después de la firma es diferente en función del motivo. Si tienes que modificar la hipoteca tras un divorcio, debes negociar con la entidad bancaria una novación, mientras que si vendes tu vivienda puedes cancelar la hipoteca o traspasar tu deuda al nuevo comprador mediante una subrogación de deudor. Debes tener en cuenta que no puedes tomar la decisión por tu cuenta, ya que el banco tiene que aceptar tu solicitud.

¿Cómo cambiar el titular de la hipoteca si vendes tu casa?

Cuando vendes una vivienda hipotecada, lo habitual es cancelar el préstamo para que el comprador adquiera un inmueble libre de cargas. Sin embargo, otra opción es traspasar la deuda que te queda pendiente con tu banco al nuevo propietario a través de una subrogación de deudor.

Si el banco aprueba la operación, el comprador asume las mismas condiciones que firmaste en tu hipoteca, como el tipo de interés o las posibles comisiones. Una de las grandes ventajas de subrogar la hipoteca en lugar de cancelarla y constituir una nueva es que el vendedor de la casa se ahorra los gastos de cancelación, mientras que el comprador no tiene que pagar una comisión de apertura. Eso sí, debes saber que esta operación también tiene unos gastos asociados.

¿Cómo cambiar el titular de la hipoteca en caso de divorcio?

Conseguir una hipoteca en pareja es más sencillo, ya que el banco entiende que existe un menor riesgo de impago. No obstante, cuando esa pareja se rompe, no solo hay que decidir quién se queda con la casa, sino que también hay que cambiar las condiciones del préstamo hipotecario.

El primer paso es acudir al banco a negociar una novación para modificar las garantías de la hipoteca. Al cambiar el riesgo, es habitual que la entidad bancaria se niegue a realizar la operación sin añadir nuevas condiciones, como aumentarte el tipo de interés, pedirte un aval o que incluyas otro cotitular.

El siguiente paso es traspasar la propiedad de la casa al nuevo titular de la hipoteca mediante una extinción de condominio. Básicamente, uno de los miembros de la pareja vende su parte a la otra persona a cambio de una determinada cantidad de dinero.

¿Cuánto cuesta cambiar el titular de la hipoteca?

Por norma general, los gastos de subrogación son más elevados que los de novación, pero depende de las comisiones bancarias que te cobre la entidad.

En el caso de la subrogación, deberás hacer frente a la comisión de subrogación (siempre que esté incluida en la escritura de la hipoteca), mientras que el banco se encargará de pagar los gastos de notaría, registro y gestoría.

El banco también te puede cobrar una comisión por realizar una novación, que no suele superar el 1% del capital pendiente de la hipoteca, así como los gastos de gestoría, registro y la mitad de los de notaría. Si la entidad bancaria te pide una tasación de la vivienda también tendrías que asumir los gastos de este trámite.

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