Cambiar mi hipoteca de banco, ¿merece la pena?

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  • La subrogación de una hipoteca permite cambiarla a otra entidad bancaria para conseguir un mejor interés, menos vinculación o más seguridad
  • Una persona que contratara una hipoteca hace cinco años, podría ahorrar más de 30.000 euros si subrogara el préstamo con las mejores condiciones de este momento

subrogacion-hipotecasLa duración media de las hipotecas que se firman en España es de casi 24 años, según datos del Colegio de Registradores. En un periodo tan largo, el mercado hipotecario va evolucionando y hay momentos en los que las condiciones que ofrece son considerablemente más atractivas que las que se firmaron en su día. Es entonces cuando te preguntas si podrías beneficiarte de esa mejora en tu préstamo hipotecario y qué tendrías que hacer para conseguirlo. Para adaptarte a ese nuevo contexto, cuentas con la opción de subrogar tu hipoteca, es decir, trasladar la deuda a otra entidad donde obtengas más beneficios o pueda ahorrar dinero.

Aunque la subrogación es un trámite que conlleva ciertos gastos, en ocasiones puede resultar ventajoso. Es cuestión de que hagas cuentas y compruebes si  merece la pena. Para que puedas analizarlo con más profundidad, en Rastreator te explicamos en qué consiste y qué pasos tienes que seguir si te decides a hacer la subrogación de tu hipoteca.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Una subrogación de hipoteca es la operación a través de la cual se sustituye en el contrato de la misma una de las personas (jurídica o física) por otra. Generalmente, suele utilizarse para que el titular cambie su hipoteca de una entidad a otra, bien porque le ofrece más beneficios -en cuanto al interés cobrado, a la modalidad de tipo o al plazo de amortización- o porque estaba cansado de su banco anterior. Es decir, cambia el acreedor. Aunque también puede usarse para cambiar el titular de la deuda, algo que ocurre, fundamentalmente, en operaciones de compraventa. Como cuando el promotor de una obra nueva ya cuenta con una hipoteca para esa vivienda y, en lugar de constituir una nueva, el comprador la asume y pasa a hacerse cargo de sus cuotas mensuales.

¿Qué ventajas te da una subrogación de hipoteca?

El principal beneficio que puedes lograr al cambiar tu hipoteca a otro banco es mejorar sus condiciones. Especialmente por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), una menor vinculación (quitándote productos que tenías contratados para poder obtener un interés más ventajoso) o menos comisiones. Esta operación, que puede ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización, también te permite modificar la modalidad del tipo de interés, pasando de uno variable a uno fijo, ganando en seguridad y aprovechando que, en la actualidad, las entidades cuentan con ofertas muy atractivas en este sentido.

En cualquier caso, si lo que quieres es modificar determinados aspectos de tu hipoteca, la subrogación es una opción más barata que la cancelación y suscripción de una nueva. Eso sí, ten en cuenta que la subrogación tiene limitaciones y no puedes cambiar todo lo quieras. Así, la hipoteca subrogada no puede incluir ni ampliación del capital del préstamo ni cambio de sus titulares.

¿Me interesa realizar una subrogación de hipoteca?

Antes de cambiar tu hipoteca a otro banco, lo primero que deberás analizar es si  te merece la pena económicamente. Es decir, si el ahorro que vas a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto que vas a tener que desembolsar por la operación. Te lo explicamos con un ejemplo.

Imagina que en 2008 contrataste una hipoteca a 25 años por valor de 250.000 euros y con un tipo de interés fijo del 5,12% (que eran las condiciones medias del mercado en aquel momento). Tomando como referencia una cuota constante de 1.479,01 euros, cuando terminaras de pagarla, habrías abonado un total de 443.702,11 euros. De los cuales, 193.702,11 euros serían intereses. Sin embargo, en este momento, con la mejor oferta del mercado podrías pagar un tipo de interés que quedaría en el 2,56% y que reduciría tu cuota mensual para el importe que te quedaría por pagar a 1.268,90 euros. Suponiendo que tuvieras que pagar unos 841 euros por la operación, entre comisión de subrogación del 0,5%, que en algunos casos corre a cargo del tu nuevo banco, y otros gastos administrativos, si subrogas tu hipoteca, al final, pagarías un total de 411.766,60 euros, de los que 29.720,63 euros serían intereses. En este caso, con la subrogación de hipoteca, ahorrarías un total de 31.935,51 euros.

En general, se dice que es más rentable subrogar la hipoteca en los primeros años de vida del préstamo hipotecario porque durante ese periodo se pagan mayoritariamente intereses y poco capital amortizado. Al contrario, al final de la vida de la hipoteca ya habrás pagado casi todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más difícil. Con todo, se trata de que hagas cuentas y si el ahorro que logras es superior a los gastos que va a suponer la operación, te interesa llevarla a cabo.

¿Qué tienes que hacer para cambiar tu hipoteca a otro banco?

Para realizar una subrogación de hipoteca no necesitas el consentimiento de tu entidad financiera, ni que tenga que estar recogido en alguna cláusula de tu contrato, siempre que lo que tengas firmado sea una hipoteca y no un crédito ni otro producto. Es más, puedes decidir cambiarla de banco en busca de mejores condiciones en cualquier momento de su vida.

Lo primero que tendrás que hacer es buscar una hipoteca que mejore la que tienes actualmente. Para ello, puedes comparar  las ofertas de subrogación de las distintas entidades financieras para dar con el producto que más te conviene y que mejores condiciones tenga. Si quieres conocer de una forma rápida los productos que hay en el mercado, una buena opción es utilizar una comparativa de mejora de hipoteca actual, como la que ofrece Rastreator.

Una vez que te has decidido por una oferta, lo aconsejable es ponerte en contacto con la entidad financiera que la comercializa para ver si aceptan tu solicitud de subrogación de hipoteca y obtener una oferta vinculante de las condiciones de la operación.

Si, una vez analizados todos los datos, estás dispuesto a seguir adelante con la subrogación y, además, el nuevo banco ha dado su visto bueno a la operación, este deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres subrogar la hipoteca. Esta última tendrá un plazo de siete días naturales para confirmar a la nueva el importe que se va a subrogar.

Una vez entregada esa información, tu banco tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta. Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario estabas obligado a quedarte en tu entidad si esta te presentaba una propuesta igual o mejor a la del banco al que te querías marchar. Sin embargo, ahora no estás obligado a aceptarla y puedes escoger la opción que tú prefieras. Si, pasados los 15 días, tu banco no ha presentado contraoferta, o sí que lo ha hecho pero no la has aceptado, se procederá a efectuar la subrogación, que deberás formalizar mediante una escritura pública ante notario.

¿Qué gastos implica una subrogación hipotecaria?

Hasta el momento, todo son ventajas. Pero tienes que saber que cambiar tu hipoteca de banco no es gratis e implica una serie de costes que tienes que tener en cuenta a la hora de calcular si te compensa o no. Los principales son:

  • Comisión de subrogación. Es uno de los gastos inevitables en este tipo de operaciones y se aplica sobre el capital pendiente de pago, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de tu hipoteca original. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuándo se formalizó la hipoteca y de si tienes una hipoteca fija o una variable.
  • Comisiones del nuevo banco. Cada vez se cobran menos, pero te puedes encontrar con que la entidad que subroga tu hipoteca (la nueva) establezca, por ejemplo, una comisión de apertura. Recuerda que son negociables y que, además, de acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares.
  • Otros gastos. Con la nueva ley, en todos los préstamos hipotecarios es el banco quien asume los gastos de notaría, gestoría y registro, mientras que el cliente debe abonar los de tasación del inmueble. Este reparto de gastos también se aplica en las subrogaciones. Con lo cual, solo habría que abonar la tasación. No obstante, en el caso de las subrogaciones, este gasto no siempre es necesario ya que podría servir la tasación original del préstamo que se va a subrogar sin necesidad de realizar una nueva.

Pide ayuda a un experto

En cualquier caso, la subrogación de una hipoteca es un trámite que debes pensarte bien y contrastar todas las opciones que te ofrece el mercado. Por eso, lo mejor es contar con un asesor especializado que te ayude en el cambio de tu hipoteca. En Rastreator, nuestros expertos te pueden asesorar en la subrogación de tu préstamo hipotecario llamando al 910 471 010 para que te asegures de contar con las mejores condiciones.

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