¿Cómo cambiar las condiciones de tu hipoteca? (Cancelación, subrogación y novación)

• En la novación, el banco no está obligado a ofrecer una mejora de las condiciones del préstamo al hipotecado. La entidad será quien decida si atiende a sus peticiones para no perderlo como cliente
• Cancelar la hipoteca, aunque no es obligatorio, es recomendable para todos los usuarios. Esta es la única forma en la que darán por finalizada la deuda ante el Registro de la Propiedad

 

Cuando firmas una hipoteca, estás contento con las condiciones que has acordado con el banco que te ha prestado el dinero para comprar tu nueva casa. En su momento, aceptaste un tipo de interés por debajo del resto de ofertas y has podido asumir sin muchos problemas la cuota mensual. Sin embargo, el mercado inmobiliario va cambiando y las condiciones de las hipotecas de hace 10 o 15 años poco tienen que ver con las que se firman actualmente.

En estos momentos, las hipotecas fijas rondan el 2%, mientras que las variables están a un interés del euríbor + 0,75%. ¿Has firmado tu hipoteca con un tipo de interés más alto hace poco tiempo? No te preocupes, en este artículo te explicamos cómo puedes mejorar las condiciones para pagar menos cada mes.

Tanto si tu hipoteca actual no te permite ahorrar como si lo que quieres es pagar un poco menos para llegar a final de mes sin apuros, mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario es una opción que debes valorar.

Mejorar la hipoteca con una novación

La novación es una operación que sirve para modificar las condiciones de tu actual hipoteca, pero sin cambiar el titular del préstamo ni el banco. Con esta operación, el cliente busca una mejora en las condiciones para que se produzca una rebaja en el tipo de interés.

Sin embargo, el banco no está obligado a atender a esta petición. El éxito de la negociación dependerá de la situación financiera del titular y del interés que tenga la entidad por seguir teniéndolo como cliente.

¿Qué se puede cambiar con la novación?

• Tipo de interés: El cliente podrá solicitar a su entidad un cambio en el tipo de interés. Este podrá ser para que se lo reduzcan o para pasar de fijo a variable y viceversa.
• Índice de referencia: Con esta modificación el hipotecado podrá cambiar el índice de referencia del que dependa su préstamo. Es decir, si por ejemplo estuviera referenciado con el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) se podría cambiar al Euríbor.
• Plazo de amortización: Con este se podrá ampliar o recortar el plazo en el que el cliente deberá devolver el préstamo hipotecario.
• Titulares del préstamo: Se podrán añadir o quitar titulares del préstamo. No obstante, deberán existir causas tales como separación, divorcio o fallecimiento.
• Capital prestado: Se puede pedir al banco que preste una cantidad de dinero mayor para hacer frente a nuevos pagos.
• Cláusulas: Si el hipotecado tuviera algún tipo de cláusula abusiva que desea eliminar, como las cláusulas suelo, también podría solicitarlo a través de una novación.

Requisitos para solicitar la novación

Siempre que el cliente opte por renegociar las condiciones de la hipoteca tendrá que cumplir ciertos requisitos. No obstante, estos no aseguran que el titular del préstamo vaya a conseguir una mejora o una rebaja; será el banco quien determine hasta qué punto considera a ese cliente relevante. Para poder acudir a la entidad a solicitar una novación será necesario:

• Estar al corriente de todos los pagos.
• Haber pagado, al menos, tres años de hipoteca.
• Que el préstamo hipotecario sea sobre la vivienda habitual.

¿Cuánto cuesta una novación?

Realizar cambios en un préstamo hipotecario es una operación que lleva implícitos una serie de gastos. Sin embargo, estos suelen ser mucho más reducidos que si se optara por cambiar la hipoteca de banco. Dependiendo del tipo de modificación que se desee realizar, esta tendrá asociados unos costes diferentes.

Si el cliente desea rebajar el tipo de interés, no será necesaria una nueva escritura pública, aunque sí existirá una comisión por novación, que normalmente vendrá recogida en el contrato. Por lo general, esta suele ser entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar, pero hay entidades que cobran un porcentaje mayor.

Si lo que se desea es ampliar el capital solicitado, también se deberá hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este importe se situará entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo, que variará en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el cliente.

Asimismo, existirán otros gastos como los derivados de realizar una nueva escritura, que variará dependiendo de las bonificaciones que marque la ley en ese momento; notaría, entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente; gestoría, entre 100 y 250 euros; y otros como tasación o registro de la propiedad.

Mejorar la hipoteca con una subrogación

La subrogación se utiliza generalmente para cambiar la hipoteca de banco o modificar el titular del préstamo hipotecario. Al realizar esta operación no solo se sustituye a una de las partes del contrato, sino que las condiciones de la hipoteca también sufren cambios. La subrogación es la opción que debes elegir si has visto una hipoteca con unas condiciones interesantes en un banco diferente al tuyo. De esta forma, puedes obtener una financiación por el importe que te queda por pagar, con el mismo plazo de devolución, pero con un tipo de interés mucho más bajo.

Por lo general, cuando quieres subrogar la hipoteca, tu banco suele hacerte una contraoferta para que no la cambies de entidad. Si aceptas las nuevas condiciones que te ofrece, el trámite pasaría a ser una novación. Ahora bien, debes estar pendiente de los gastos que lleva asociados cada una de estas operaciones para elegir la opción que más te interese.

¿Qué se puede cambiar con la subrogación?

En una subrogación lo único que se podrá modificar es el tipo de interés y, en ocasiones, el plazo de amortización. Es decir, el cliente tendrá la posibilidad de conseguir una hipoteca con unos intereses más baratos o podrá cambiarla de tipo fijo a variable o viceversa. El resto de condiciones permanecerán inalteradas.

Documentación necesaria para la subrogación

En el caso de la subrogación, el cliente deberá presentar a la nueva entidad bancaria varios documentos, similares a los que ya aportó para solicitar por primera vez su hipoteca. Entre la documentación básica destaca:

• Fotocopia del DNI
• Últimas nóminas
• Contrato de trabajo
• Últimos recibos de haber abonado las cuotas de su hipoteca
• Copia de la escritura del préstamo
• Última declaración del IRPF
• Información sobre otros préstamos si los tuviera
• Ubicación del inmueble
• Datos de inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad

¿Cuánto cuesta una subrogación?

Subrogar una hipoteca es una operación que no está exenta de gastos. Por este motivo, antes de lanzarse será necesario valorar si el cambio de banco compensa. El cliente tendrá que estudiar si el tipo de interés le supondrá una rebaja lo suficientemente importante como para compensar los gastos que supondrá la subrogación. Además, será importante valorar si la nueva entidad exige la contratación de diferentes productos vinculados ya que incrementaría el precio del préstamo.

Al ejecutar la subrogación, el hipotecado tendrá que formalizar una nueva escritura en la que figure el cambio de acreedor y las nuevas condiciones pactadas entre el titular del préstamo y el nuevo banco.

Para ello, el cliente deberá afrontar los gastos de notaría, que estarán fijados por ley. Por lo general, no superarán los 300 euros. Asimismo, tendrá que abonar los honorarios a la gestoría, que variarán dependiendo de la agencia que se utilice; los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad y el coste de tasación del inmueble.

Además, el hipotecado tendrá que abonar la comisión por subrogación. Esta no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si se traslada la hipoteca durante sus cinco primeros años de vida. Si la operación se efectúa a partir del sexto año, este coste será del 0,25%.

En algunos casos, las entidades bancarias también cobrarán una comisión de apertura, que remunerará la formalización y puesta a disposición de los fondos solicitados. No obstante, esta práctica no suele ser muy habitual.

Mejorar la hipoteca cancelando el préstamo

Cuando terminas de pagar tu casa, uno de los trámites que tienes que realizar es la cancelación de la hipoteca. Es una operación que sirve para certificar que ya no existe ninguna deuda pendiente en el registro de la propiedad. Sin embargo, también puedes cancelar tu hipoteca para pedir una nueva con otra entidad que mejore las condiciones que tenías anteriormente.

Para mejorar la hipoteca con la cancelación tienes que conseguir que una entidad bancaria te preste el dinero que necesitas para anular la deuda que te queda pendiente.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?

Cancelar un préstamo hipotecario implica una serie de gastos, aunque menores respecto a la novación o subrogación. En este caso, el usuario deberá de afrontar los pagos a la notaría y al Registro de la Propiedad.

Asimismo, si decide liquidar la hipoteca antes de tiempo deberá abonar una comisión por cancelación anticipada. En este sentido, si dicha operación se produce durante los primeros cinco años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. Si se efectúa después, dicha comisión será, como máximo, del 0,25%. Habrá que tener en cuenta que si se trata de una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación de riesgo de tipo de interés, que se situará entre el 0,5% y el 5%.

¿Merece la pena cambiar las condiciones de tu hipoteca?

Ya sea a través de una novación, una subrogación o una cancelación, puedes mejorar tu hipoteca para pagar menos intereses o eliminar algunas condiciones que aceptaste al inicio del préstamo. Ahora bien, no siempre compensa modificar el préstamo hipotecario.

Para saber si merece la pena cambiar las condiciones de tu hipoteca debes fijarte en las comisiones. Aunque reduzcas el interés y consigas abaratar tu hipoteca, si tienes que pagar mucho por realizar el trámite no será una operación rentable para ti. Las entidades bancarias suelen cobrar hasta el 1% del capital pendiente de amortizar por la comisión de novación, por lo que si te quedan muchos años de hipoteca, no te queda más remedio que seguir con las condiciones que firmaste inicialmente.

Lo mismo ocurre si haces una subrogación para cambiar la hipoteca a otro banco que te ofrezca un interés más bajo o una cuota menor, ya que tendrás que asumir el coste de una nueva tasación de tu vivienda y la posible comisión de subrogación del antiguo préstamo. Esta comisión dependerá del tipo de hipoteca que hayas contratado y de los años que te queden por pagar.

Además, si piensas cancelar tu hipoteca actual para pedir una nueva con otras condiciones, debes tener en cuenta que este tipo de préstamos suelen incluir una comisión por amortización anticipada. De esta forma, si quieres pagar lo que te queda de hipoteca antes de tiempo, el banco te puede llegar a cobrar hasta el 2% del capital que has pagado por adelantado.

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