¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de referencia de una vivienda?
- El valor catastral es el importe que asigna la Administración a cada inmueble con fines fiscales y es privado
- El valor de referencia catastral es un dato orientativo que actualiza cada año la Dirección General del Catastro a partir de compraventas reales
Si estás pensando en vender o comprar una casa o has heredado un inmueble, es muy probable que te hayas encontrado con dos conceptos que suenan parecidos, pero que no significan lo mismo: valor catastral y valor de referencia. La confusión es comprensible. Y aunque ambos dependen del Catastro y están relacionados con una misma vivienda, son diferentes. De hecho, confundirlos puede llevar a errores al calcular impuestos o al valorar una operación inmobiliaria.
En los últimos años, el valor de referencia ha ganado protagonismo porque se utiliza como base para determinados impuestos que hay que abonar en una operación de compraventa, herencias y donaciones. Por su parte, el valor catastral sigue siendo una de las cifras clave para impuestos como el IBI.
Conocer las diferencias entre ambos valores, cómo se calculan o en qué impuestos influyen, te ahorrará sorpresas con Hacienda y te ayudará a saber si el precio del inmueble que vas a comprar o vender se ajusta o no a la realidad.
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
Se trata del valor administrativo que asigna la Dirección General del Catastro a cada inmueble. Se calcula teniendo en cuenta factores como la ubicación, las características urbanísticas del suelo, la superficie construida, la antigüedad, la calidad de la edificación o el uso de la vivienda. Es una cifra objetiva protegida que tan solo se facilita al dueño del inmueble y que se actualiza mediante las leyes de presupuestos generales del Estado. No representa el precio de venta de la vivienda ni suele coincidir con él. Su función principal es servir de referencia para determinados impuestos, especialmente, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Qué es el valor de referencia catastral?
El valor de referencia catastral es un indicador público que fija cada año la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de las compraventas de inmuebles formalizadas ante notario en cada zona. Se actualiza anualmente y, a diferencia del valor catastral, es un dato público y cualquier persona puede consultarlo.
A diferencia del valor catastral, el valor de referencia no afecta al IBI. Su papel clave es actuar como base imponible mínima en impuestos que se pagan al transmitir un inmueble: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en su caso, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia
Aunque es el Catastro quien calcula ambos valores, cada uno tiene una finalidad. El valor catastral es un dato administrativo que se utiliza principalmente para impuestos periódicos relacionados con la propiedad de una vivienda, como el IBI. Este valor es más estable y suele quedar por debajo del precio real de mercado porque se revisa mediante ponencias municipales que no se actualizan cada año.
En cambio, el valor de referencia se nutre de las operaciones reales de compraventa y se revisa anualmente, por lo que tiende a estar más cerca del mercado, aunque no coincide necesariamente con él. Mientras que el valor catastral puede permanecer años sin grandes cambios, el valor de referencia se revisa anualmente para reflejar la evolución de las compraventas registradas. Este valor sirve como base fiscal en operaciones de transmisión, como una compraventa, una herencia o una donación de inmueble.
Para entenderlo de forma sencilla, se podría decir que el valor catastral describe administrativamente una vivienda, mientras que el valor de referencia intenta calcular cuánto podría valer fiscalmente dentro del mercado inmobiliario.
¿Y qué diferencia hay entre el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado?
A la confusión habitual entre valor catastral y valor de referencia se suma un tercer concepto que suele aparecer en cualquier operación inmobiliaria: el valor de mercado. Este sí que sería el precio al que podría venderse una vivienda en condiciones normales.
Y mientras el valor catastral y el valor de referencia son cifras administrativas que marca el Catastro con fines tributarios, el valor de mercado sí que refleja el precio de una vivienda en un momento concreto. Este dependerá de factores como la oferta y la demanda, la ubicación del inmueble, su estado, las reformas realizadas y hasta la orientación y las vistas.
Por ejemplo, una vivienda puede tener un valor catastral de 90.000 euros, un valor de referencia de 180.000 euros y venderse finalmente por 220.000 euros. Las tres cifras serían correctas porque responden a finalidades diferentes.
¿Cómo afectan el valor catastral y el valor de referencia a tus impuestos?
Distinguir entre ambos valores es especialmente importante cuando llega el momento de pagar impuestos, ya que, para unos se aplicará el valor catastral mientras que otros tendrán en cuenta el valor de referencia.
Así, se podría decir que, como norma general, el valor catastral suele utilizarse para impuestos relacionados con la propiedad de una vivienda. Entre ellos destacan:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Se calcula sobre el valor catastral del suelo y de la construcción. Si tu ayuntamiento revisa la ponencia y sube el valor catastral, es muy probable que notes el cambio en el recibo del año siguiente
- Determinados cálculos relacionados con la plusvalía municipal. Hay que recordar que este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano al transmitir el inmueble. Según el método que use el ayuntamiento (objetivo o de incremento real), puede tomar como referencia el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, aunque la escritura y el precio real también importan
- Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.
- Algunas bonificaciones y ayudas locales.
Por su parte, el valor de referencia tiene relevancia en operaciones de transmisión:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al comprar una vivienda de segunda mano, la base imponible será, como regla general, el valor de referencia catastral, salvo que declares un precio mayor.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD). En algunas operaciones con hipoteca o escritura, el valor de referencia puede influir en la base sobre la que se calcula este impuesto
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En herencias y donaciones de inmuebles, el valor de referencia actúa también como base mínima. Si los herederos declaran un importe superior, se toma ese; si no existe valor de referencia certificado, se acude al mayor entre el valor declarado y el valor de mercado
- Impuesto sobre el Patrimonio en determinados supuestos.
En resumen, se puede decir que el valor catastral determina, sobre todo, los impuestos que pagas cada año por tener un inmueble, mientras que el valor de referencia condiciona lo que tributas cuando ese inmueble cambia de manos o se transmite por herencia o donación.
¿Qué es más alto, el valor catastral o el valor de referencia?
¿Qué pasa si compras por encima del valor de referencia?
¿Qué pasa si la vivienda se vende por debajo del valor catastral?
¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor real?
¿Qué valor se indica en la escritura?
Periodista multidisciplinar especializada en información económica, marketing y publicidad. Ha desarrollado su carrera profesional en diferentes medios de comunicación, principalmente impresos y digitales, pasando también por la comunicación institucional y corporativa.
Licenciado en Economía por la Universidad Carlos III de Madrid e hizo un MBA en Yale. Trabajó durante 4 años en ING en banca de inversión y después pasó a ser Business Development Manager en Admiral Group, donde lideraba proyectos de seguros. En 2015 llegó a Rastreator para dirigir el área de finanzas y se ocupó del lanzamiento de diferentes productos como préstamos, hipotecas, tarjetas de crédito, cuentas y depósitos. Desde 2023 es el presidente y CEO.
