¿Qué es mejor vender una casa a un hijo o donársela?

• En buena medida, dependerá del precio de la vivienda, los impuestos que haya que pagar y el lugar donde está ubicado el inmueble
• La venta es una operación irrevocable con la que el progenitor pierde todo el control sobre la vivienda, mientras que con la donación puede establecer condiciones que, en caso de no cumplirse, le permitirán recuperar la propiedad

En España, la vivienda se ha convertido en uno de los bienes más preciados, especialmente en aquellas zonas en las que su elevado precio hace que se convierta en un lujo. Por eso, no son pocos los progenitores que, habiendo acumulado cierto patrimonio a lo largo de su vida, quieren ayudar a sus hijos con algo tan preciado como una casa, pero sin esperar a que la hereden. Y es que una vivienda supone uno de los mayores colchones de estabilidad que unos padres pueden ofrecer a sus descendientes. En este sentido, cualquier padre que quiera traspasar un inmueble a su hijo en vida tiene dos opciones: la donación o la venta. Y es entonces cuando surge la pregunta: ¿Qué es mejor vender una casa a un hijo o donársela?

Para dar respuesta a esta pregunta, es necesario tener en cuenta diferentes aspectos, como el precio de la vivienda, los impuestos que hay que pagar o el lugar donde está ubicado el inmueble. Y es que tanto la compraventa como la donación tienen unas características e implican una serie de obligaciones concretas, por las que hay que responder.

Gastos de una donación

Así, si se opta por la donación, el principal impuesto que se deberá pagar -por parte de quien recibe la vivienda- es el de Sucesiones y Donaciones, que, en algunas comunidades autónomas cuenta con importantes bonificaciones. De esta manera, mientras que en algunas regiones puede salir prácticamente gratis, en otras, dependiendo del valor del piso, puede ser muy caro. También corresponde al hijo el pago de la plusvalía municipal.

Por su parte, quien dona la casa deberá declarar la operación en el IRPF como ganancia patrimonial. Es decir, si el valor actual de la casa es superior al de adquisición, tendrá que pagar entre un 19% y un 26% de lo que se haya ganado (según la cantidad). Y es que, para Hacienda, donar o vender la casa es lo mismo a efectos de IRPF. Eso sí, cuando el bien que se dona es la vivienda habitual y quien realiza la donación es una persona mayor de 65 años, el contribuyente está exento del pago por la ganancia patrimonial.

Coste de una compraventa

Si la opción que se elige es la de la venta de la propiedad, tanto el padre como el hijo deberán hacer frente a los mismos impuestos que tendría una operación de compraventa ordinaria.

• En el caso del padre, tendrá que pagar el IRPF correspondiente a la operación. Pero, además, será él quien asuma la correspondiente plusvalía municipal.
• Por su parte, el hijo tendrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, igual que si estuviera comprando la casa a un desconocido. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, el coste de este impuesto se sitúa entre un 6 y un 10% del precio escriturado.

En cuanto al precio de la vivienda, aunque el padre, en su afán de ayudar a su hijo, quiera vendérsela por un euro, no puede. Una operación de compraventa a un familiar con poco coste levantará las sospechas de la Agencia Tributaria, que investigará la transacción, ya que puede tener dudas acerca de si, con la operación, se quiere evitar declarar parte del dinero de la venta para evadir el pago de impuestos (delito que está penado con multas muy elevadas). Y aunque, como padre, le encantaría vender la casa a su hijo más barata, si no se quieren problemas con Hacienda, el precio de la venta deberá respetar, por lo menos, el valor mínimo fiscal, que fija la Dirección General del Catastro.

Además, al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica del hijo hacia los padres: ya sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca o porque los padres le hagan al hijo un préstamo privado.  De lo contrario, Hacienda podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación.

Operación irrevocable o con condiciones

Además, más allá de los aspectos fiscales, antes de transmitir el bien a un hijo, los padres deberán analizar las consecuencias de la donación y de la venta. Y es que, esta última es irrevocable. Es decir, en el momento en que se formalice la operación, los padres dejarán de tener control alguno sobre la vivienda y el hijo podrá hacer con ella lo que quiera. Además, si el hijo está casado y está en régimen de gananciales, su cónyuge pasará a ser parte de la propiedad de la vivienda también. Frente a esto, la donación permite incluir condiciones, que, en el caso de que no se cumplan o de necesidad, permitan al donante recuperar su propiedad.

De esta manera, conocidas las posibilidades que existen con respecto a la venta y donación, para saber qué es mejor, si vender una casa a un hijo o donársela, será necesario analizar cuáles son las ventajas y desventajas de cada una de las opciones y decantarse por la que más convenga en cada caso.

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