Aval hipotecario: qué es, cuándo lo pide el banco y cómo proteger a quien te avala
- Los avales hipotecarios son una de las garantías más populares para que las entidades financieras aprueben un préstamo
- Para ser avalista hay que cumplir con ciertos requisitos como demostrar solvencia económica o no tener deudas pendientes
Un aval hipotecario es una garantía adicional que algunas entidades exigen cuando consideran que el perfil del comprador no ofrece suficiente seguridad para devolver la hipoteca. En la práctica, una tercera persona se compromete a responder de la deuda si el titular deja de pagar el préstamo. Y aunque cada banco aplica sus propios criterios, el aval suele aparecer cuando faltan ahorros para la entrada, los ingresos son insuficientes o el nivel de endeudamiento es elevado.
Así, en un mercado donde muchas entidades siguen financiando como máximo el 80% del valor de tasación y los gastos e impuestos pueden sumar cerca de un 10% adicional, es frecuente que compradores jóvenes o con ahorros justos acaben necesitando un avalista.
¿Qué es un aval hipotecario y por qué te lo pide el banco?
Un aval hipotecario es una garantía personal o patrimonial mediante la que una tercera persona se compromete a asumir la deuda si el titular de la hipoteca deja de pagar. Así, en esta operación intervienen tres partes: el comprador o avalado, el avalista (persona que garantiza el pago si el comprador no puedes hacer frente a las cuotas) y la entidad financiera, que, en caso de impago, podrá reclamar al avalista.
En cualquier caso, el aval hipotecario no es un producto que se contrate aparte, sino un compromiso que se incorpora a la hipoteca y que permite al prestamista reducir su riesgo y su incertidumbre en caso de impago. Para el comprador, puede ser la diferencia entre conseguir o no la financiación necesaria para adquirir una vivienda.
En este sentido, el banco no pide un aval porque sí. Lo solicita cuando considera que el riesgo de la operación es superior al que está dispuesto a asumir únicamente con la garantía de la vivienda. Las situaciones más habituales son:
- Falta de ahorro previo.
- Ingresos bajos respecto al importe solicitado.
- Contratos temporales o trayectoria laboral inestable.
- Nivel de endeudamiento elevado.
- Solicitud de financiación superior al 80% habitual.
- Edad o circunstancias personales que incrementan el riesgo para la entidad.
No lo confundas con un préstamo con garantía hipotecaria
Un aval hipotecario y un préstamo con garantía hipotecaria no son lo mismo, pero es habitual mezclar conceptos. Un aval hipotecario es una garantía dentro de una hipoteca para comprar vivienda. Un préstamo con garantía hipotecaria, en cambio, es un crédito (normalmente de consumo o de liquidez) en el que ya ofreces una propiedad como respaldo, pero no necesariamente para comprar esa vivienda.
¿Cuándo puede pedirte el banco un aval para concederte la hipoteca?
No todas las hipotecas llevan aval. Las entidades lo suelen exigir en situaciones concretas donde perciben más riesgo:
- Financiación superior al 80% del valor de tasación. Si pides un 90% o un 100%, es muy probable que el banco quiera una garantía extra.
- Poca entrada ahorrada. Cuando no llegas al 20% necesario para la entrada más gastos e impuestos, el aval cubre ese hueco de garantía.
- Ingresos inestables o con poca antigüedad. Contratos temporales, poco tiempo en el empleo actual o ingresos variables (por ejemplo, algunos autónomos) pueden llevar al banco a pedir aval.
- Cuando el perfil profesional genera más incertidumbre. No todos los contratos tienen el mismo peso para un banco. Un funcionario o un trabajador indefinido con varios años de antigüedad suele ofrecer más seguridad que un perfil con ingresos recientes o irregulares.
- Ratio de endeudamiento elevado. Si la cuota de la hipoteca más otras deudas superan un porcentaje alto de tus ingresos netos, el banco puede considerar que necesitas refuerzo.
- Importe solicitado muy alto respecto al valor de la vivienda. Cuando la operación queda “justa” en relación con la garantía inmobiliaria, el avalista aporta solvencia adicional.
Que un banco te pida aval no significa que todas las entidades vayan a hacerlo…
Cada entidad tiene su propia política de riesgo. Una operación rechazada por una entidad puede ser viable en otra sin necesidad de incorporar un avalista.
¿Quién puede ser avalista de una hipoteca y qué requisitos debe cumplir?
Ser avalista implica asumir una responsabilidad económica importante. Por eso, las entidades financieras también realizan un análisis exhaustivo de quien va a prestar esa garantía.
Los requisitos más habituales son:
- Disponer de ingresos suficientes y demostrables.
- Mantener estabilidad laboral o económica.
- Tener un nivel de endeudamiento reducido.
- No aparecer en registros de morosidad.
- Contar con patrimonio suficiente para respaldar la operación.
En muchos casos los avalistas son padres o familiares directos, aunque legalmente no existe obligación de tener parentesco con el titular de la hipoteca. Puede avalar cualquier persona que cumpla los requisitos y esté dispuesta a asumir el riesgo.
Y aunque no hay una edad máxima para ser avalista, sí que es verdad que, en la práctica, las entidades son más cautelosas con avalistas muy mayores. En este sentido, un pensionista puede ser avalista siempre que su situación económica le permita asumir el compromiso y cumpla los requisitos de solvencia exigidos por la entidad.
Algunas entidades aceptan que la garantía se refuerce mediante un inmueble. En esos casos, el banco prefiere que la propiedad esté libre de cargas (sin hipotecas ni embargos).
Antes de pedir a alguien que te avale
Conviene preguntarse si realmente debería hacerlo. Avalar tiene sus riesgos. Por eso, valora su edad, su patrimonio, sus planes de futuro y cómo afectaría a su capacidad para pedir su propia hipoteca o préstamo si las cosas no salen como estaban previstas.
¿Qué riesgos asume la persona que avala?
Para quien compra la vivienda, el aval puede ser la llave que abre la puerta de la financiación. Para quien avala, supone asumir obligaciones que, a menudo, se subestiman y sus consecuencias pueden durar años e incluso afectar a los herederos.
Responde con todo el patrimonio, ahora y en el futuro
En la práctica, avalar significa que si el titular de la hipoteca no paga, el banco puede reclamar al avalista con todo su patrimonio presente y futuro: nómina o pensión (dentro de los límites legales de inembargabilidad), cuentas bancarias, inversiones, vehículos, inmuebles. La base de esta responsabilidad se encuentra en el principio general recogido en el artículo 1911 del Código Civil, según el cual, el deudor responde de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros. En el caso del avalista, esa regla se aplica a la deuda del avalado en caso de impago.
Avalar le resta capacidad para pedir su propio préstamo
El aval tiene un coste invisible: reduce la capacidad de endeudamiento del avalista. Aunque no esté pagando la cuota, esa responsabilidad aparece en los informes de riesgo (como la CIRBE) y los bancos la tienen en cuenta cuando esa persona quiera pedir su propia hipoteca o préstamo.
Por ejemplo, imagina que el avalista tiene una capacidad de endeudamiento de 1.200 euros al mes y ya paga 400 euros de otras deudas. Si la hipoteca avalada tiene una cuota de 600 euros, el banco puede considerar que, en el peor escenario, debería poder hacer frente a esos 600 adicionales. Eso deja muy poco margen para nuevas operaciones, aunque en ese momento no esté pagando nada por el aval.
Si el avalista fallece, el aval pasa a sus herederos
Una de las cuestiones menos conocidas es que el aval no desaparece automáticamente con el fallecimiento del avalista. Si la obligación continúa vigente, la responsabilidad puede transmitirse junto con el resto de derechos y obligaciones de la herencia. Así, si hay impago del titular, el banco podrá reclamar a los herederos.
Por eso es importante que los herederos conozcan la figura de la aceptación de herencia a beneficio de inventario: aceptan la herencia, pero solo responden de las deudas (incluido el aval) con los bienes heredados, no con su patrimonio personal. Es una opción que conviene valorar con un experto antes de firmar la aceptación.
Ventajas para el avalista
- Ayuda a un familiar o persona cercana a acceder a una vivienda
- Puede facilitar mejores condiciones de financiación
- En algunos casos permite conseguir una hipoteca que de otro modo sería inviable
- Puede no implicar pagar nada si el titular cumple siempre con las cuotas
Inconvenientes para el avalista
- Riesgo sobre su patrimonio presente y futuro
- Menor capacidad para obtener financiación propia
- Posible inclusión en registros de morosidad si termina siendo reclemando por impagos
- Responsabilidad que puede prolongarse durante décadas, incluso pasar a sus herederos
¿Se puede limitar el aval para reducir el riesgo del avalista?
Sí, y es una de las cuestiones más importantes que deben negociarse antes de firmar. El aval no tiene por qué ser “ilimitado” en importe, tiempo o alcance, aunque, en la práctica, muchos bancos tienden a plantearlo de forma amplia. Sin embargo, la responsabilidad puede limitarse si el banco acepta incorporarlo a la escritura.
Las fórmulas más habituales son:
Limitar el importe
El avalista puede plantear responder únicamente por una cantidad determinada o por un porcentaje concreto de la deuda, en lugar de la totalidad. Por ejemplo, el 20% o 30% restante que no cubre la hipoteca.
Limitar la duración
Establecer que el aval desaparezca cuando la hipoteca alcance un determinado nivel de amortización o transcurrido un número determinado de años.
Limitar los bienes afectados
En determinados casos es posible concretar qué bienes quedan vinculados a la garantía. En cualquier caso, antes de firmar un aval conviene preguntar si es solidario o limitado y si existe una fecha o condición para extinguirlo, así como qué bienes concretos podrían verse afectados y qué circunstancias permitirían liberar al avalista.
Cualquier limitación deberá figurar expresamente en la escritura hipotecaria. Asimismo, hay que pedir al banco que explique por escrito cómo se reflejará esa responsabilidad en la CIRBE y si existe posibilidad de ir reduciéndola a medida que se amortice la hipoteca. También, que se valore si es posible sustituir, en el futuro, el aval personal por otras garantías o por una menor financiación.
El aval no se reduce automáticamente al pagar la hipoteca
Puede mantenerse hasta cancelar todo el préstamo. Para proteger al avalista, conviene limitar desde el inicio su importe y duración, o negociar su liberación más adelante mediante una novación o subrogación.
¿Se puede quitar al avalista más adelante?
Sí, aunque no es automático ni el banco está obligado a aceptarlo. Liberar al avalista suele implicar modificar las condiciones de la hipoteca mediante:
Novación hipotecaria
Con la novación hipotecaria, se renegocian condiciones con tu propio banco, incluyendo la figura del avalista cuando el perfil financiero del titular haya mejorado.
Subrogación o cambio de entidad
Al llevarte la hipoteca a otro banco con una subrogación, puedes intentar que la nueva operación se conceda sin aval, siempre que tu perfil y la operación lo permitan.
Sustitución del avalista
En algunos casos es posible cambiar de avalista (por ejemplo, si la persona original ya no puede o no quiere seguir asumiendo el riesgo o si se encuentra a alguien con mejor perfil financiero), aunque requiere la aceptación del banco y nueva documentación.
En cuanto el momento más adecuado para solicitarlo es:
- Tras haber amortizado una parte importante del capital.
- Cuando tus ingresos han mejorado y tu ratio de endeudamiento es más cómodo.
- Ha mejorado la estabilidad laboral.
- Si el tipo de interés o las condiciones de mercado te permiten renegociar en mejores términos.
Dependiendo de la operación, puede haber costes asociados (notaría, registro, posible comisión de novación o apertura). Eso sí, actualmente muchos de estos costes asociados a modificaciones hipotecarias son inferiores a los de hace unos años. Además, el banco puede denegarlo si considera que el riesgo vuelve a ser alto.
¿Qué opciones existen si no se consigue un avalista?
No tener avalista no significa que esté cerrada la puerta a conseguir una hipoteca. Hay alternativas, aunque cada una tiene sus características:
Aval ICO para jóvenes y familias con menores
Línea pública que cubre parte del importe (habitualmente el 20% restante) para facilitar el acceso a la primera vivienda.
Ahorrar más entrada
A veces la solución pasa por esperar y reforzar el ahorro para reducir el porcentaje financiado y que el banco no exija aval.
Incorporar un cotitular en lugar de avalista
Un cotitular firma la hipoteca como titular del préstamo y suele figurar también en la propiedad; un avalista, en cambio, solo garantiza la deuda. No es lo mismo y tiene implicaciones fiscales y patrimoniales distintas.
Hipoteca joven o programas autonómicos
Algunas comunidades y entidades tienen líneas específicas con mayores porcentajes de financiación o ayudas para jóvenes, llegando a ofrecer hipotecas al 100%
En general, si tienes ingresos estables pero pocos ahorros, las líneas con aval público o los programas jóvenes suelen encajar mejor. Si el problema es la estabilidad de ingresos, reforzar el perfil laboral o sumar un cotitular con nómina sólida puede ser más efectivo que buscar un avalista clásico.
Encuentra la hipoteca que mejor encaja con tu perfil
Antes de decidirte por una hipoteca con aval, conviene comparar opciones y simular cuotas para ver cómo afecta a tu economía y a la de tu avalista. Un simulador de hipotecas como el de Rastreator te ayuda a hacer números con distintos importes, plazos y tipos de interés.
También puede merecer la pena hablar con un asesor para averiguar si existe alguna entidad que te conceda la hipoteca sin aval o con condiciones más suaves para quien te respalda.
Preguntas frecuentes sobre el aval hipotecario
¿El avalista es propietario de la vivienda?
¿Puede un pensionista avalar una hipoteca?
¿Qué pasa con el aval si me divorcio?
¿Una misma persona puede avalar dos hipotecas?
Periodista multidisciplinar especializada en información económica, marketing y publicidad. Ha desarrollado su carrera profesional en diferentes medios de comunicación, principalmente impresos y digitales, pasando también por la comunicación institucional y corporativa.
Licenciado en Economía por la Universidad Carlos III de Madrid y MBA en Yale. Experto en el mercado asegurador e hipotecas. Desde 2023 es el presidente y CEO de Rastreator.
