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Antes de calcular la hipoteca, debes hacerte varias preguntas para saber si puedes solicitarla, ya que las entidades no suelen abrir sus puertas de par en par a todo el mundo a la hora de prestar dinero: siempre buscarán el perfil con el riesgo más bajo. Aquí jugará un papel muy importante la figura del asesor hipotecario, pues será el encargado de negociar con el banco para conseguir que concedan la hipoteca o para obtener una financiación superior al 80% en caso de necesitarlo. Por lo general, las entidades se fijarán en una serie de condiciones:
Un contrato indefinido aporta más garantía de pago a largo plazo a los bancos que uno temporal.
Los bancos suelen exigir que el importe a pagar mensualmente no supere un tercio de los ingresos netos de los solicitantes.
Si el cliente no cumple el requisito de tener ahorrado en torno al 20% del precio de la casa tendrá dificultades para conseguir la hipoteca, salvo que cuente con otro tipo de garantías.
No tener deudas impagadas o un historial de morosidad también ayuda a conseguir una hipoteca.
Por lo general, la edad mínima para contratar una hipoteca son los 18 años y el máximo se sitúa en los 75. Cuanto más joven sea el solicitante se entiende que tiene más años de vida laboral por delante para hacer frente al préstamo.
Además de esto, hay que saber dónde pedir la hipoteca. Lo lógico es elegir entre un banco, una caja de ahorros, una cooperativa de crédito o un establecimiento financiero porque todas estas entidades tienen la garantía que da la supervisión del Banco de España (BE). La entidad solicitará algunos documentos personales y laborales para comprobar que el cliente cumple con los requisitos que exige para comenzar a estudiar su caso. Esta información dependerá del tipo de trabajador que sea:
| Trabajador por cuenta ajena | Trabajador autónomo | |
|---|---|---|
| DNI y NIF/NIE | SI | SI |
| Informe de vida laboral | SI | SI |
| Justificante de ingresos | SI | SI |
| Recibos de otros préstamos (si existen) | SI | SI |
| Pagos anuales y periódicos del IVA | SI | NO |
El proceso de solicitud de un préstamo no es demasiado complejo pero sí que requiere tener claros ciertos conceptos para conseguir las mejores condiciones posibles.
El tipo de interés es uno de los elementos más importantes y el responsable de que las cuotas a las que deberás de hacer frente al mes sean más o menos asequibles. A la hora de elegir entre una hipoteca u otra fíjate en qué tipo de interés te van a aplicar: fijo, variable o mixto.
La financiación que pides al banco a través de un crédito hipotecario puede variar en función de tus ahorros. Actualmente, la mayor parte de las entidades bancarias prestan como máximo un 80% del valor de compra o tasación del inmueble si se trata de la vivienda habitual, y algo menos (en torno al 65%-70%) si se trata de una segunda vivienda. No obstante, en algunos casos concretos es posible obtener una financiación superior.
Antes de firmar una hipoteca conviene prestar atención a las comisiones incluidas en el contrato. Aunque hay algunas que se han dejado de aplicar en los últimos años, aún podemos encontrar hipotecas que incluyen comisión de apertura, de amortización total o parcial (que suele ser más alta durante los primeros cinco años de hipoteca) o de cancelación.
Las comisiones pueden elevar el coste total de la hipoteca, con lo que conviene revisar bien el contrato y pedir ayuda a un asesor experto que nos ayude a resolver dudas y nos informe de los gastos y pagos extra que tendremos que asumir durante la vigencia del contrato.
Actualmente es posible encontrar en el mercado una amplia oferta de productos hipotecarios. Para elegir el que más nos conviene debemos valorar nuestra situación financiera y el riesgo que queremos asumir antes posibles subidas del euríbor. En este sentido, si queremos saber lo que vamos a pagar por nuestro préstamos hipotecario y evitar posibles sorpresas, la hipoteca fija será la mejor opción.
Y aunque hasta hace poco la gama de hipotecas a tipo fijo era pequeña y poco conocida, eso también ha cambiado. La oferta de esta modalidad hipotecaria es cada vez más amplia y con condiciones más competitivas, asequibles y, por tanto, más parecidas a las de las hipotecas variables. Así, además de unos atractivos intereses, cada vez es más fácil encontrar una hipoteca fija con un plazo amplio de amortización, incluso de hasta 30 años.
No obstante, si se prefiere asumir los cambios del euríbor a cambio de un tipo algo más bajo, la hipoteca variable puede ser una buena opción.
A la hora de elegir una vivienda, la entidad a la que le pidas el préstamo no te va a prestar, normalmente, el 100% de su valor. Es decir, que si la casa de tus sueños está tasada en 200.000 euros el banco te va a conceder, como máximo, un préstamo por un importe que no sea superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. Aunque, dependiendo de la entidad y de tus características particulares, puedes llegar a obtener un porcentaje superior.
De esta máxima se desprende que es imprescindible estar en disposición de ahorros antes de comprar una vivienda. Por lo menos, para hacer frente a los gastos de tasación, gestoría o los relacionados con el Registro de la Propiedad. Esto supondrá en torno al 30% del precio del inmueble, ya que deberás disponer de un 20% de ahorros y de un 10% aproximadamente para hacer frente a los costes adicionales.
Las entidades bancarias serán las encargadas de asumir los costes ligados a la firma del préstamo, como son los gastos de gestoría, el arancel notarial, registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). De este modo, el cliente sólo pagará la tasación del inmueble que vaya a adquirir, un requisito indispensable para la concesión de la hipoteca que oscila entre los 300 y los 600 euros, aunque podrá elegir a los tasadores con total libertad.
Hasta hace poco, algunas entidades bancarias condicionaban la concesión de un préstamo hipotecario a la contratación de ciertos productos vinculados, como seguros de hogar, de vida, tarjetas o planes de pensiones. A partir de ahora, estas prácticas estarán prohibidas por ley, aunque se contempla que los bancos puedan seguir proponiendo estos productos a sus clientes a cambio de bonificaciones, como por ejemplo la bajada del diferencial, algo que diferentes entidades ya venían haciendo. Por otra parte, la norma no prohíbe las comisiones de apertura, pero exige que se devenguen una sola vez y englobará todos los gastos de estudio, de tramitación y concesión del préstamo. El Banco de España será el responsable de vigilar al sector financiero y velar para que no se den casos de mala praxis.
La novación de hipoteca permite modificar las condiciones del préstamo a través de un acuerdo entre la entidad financiera y el titular del mismo. Se trata de una renegociación que no implica el cambio a otro banco. Con esta operación, el cliente busca una mejora en las condiciones para que se produzca una rebaja en el tipo de interés. Sin embargo, el banco no está obligado a atender a esta petición. El éxito de la negociación dependerá de la situación financiera del titular y del interés que tenga la entidad por seguir teniéndolo como cliente.
El escenario económico será determinante para tomar una decisión, es preciso que cada persona valore su situación personal. Es decir, si se tienen perspectivas económicas y laborales buenas y de progreso, no sería mala idea una hipoteca variable ya que, pese a una futura subida de la cuota, el hipotecado podrá afrontarla. De lo contrario, una fija sería la más recomendada. Además, será necesario valorar la tolerancia al riesgo, pues habrá clientes que sobrelleven mejor los cambios del Euríbor y otros que tengan miedo a este índice. No obstante, el precio del préstamo hipotecario, que vendrá determinado fundamentalmente por el Euríbor, será la clave de esta decisión.
La hipoteca autopromotor es un préstamo diseñado para todos aquellos que desean construir su propia vivienda. Para este tipo de proyectos, las entidades cuentan con un producto similar a una hipoteca tradicional, pero con algunas características y requisitos diferenciadores. Y es que para pedir un préstamo hipotecario la primera condición será contar con un inmueble, ya que el dinero que proporciona la entidad estará sujeto al valor de la propia vivienda. Sin embargo, cuando lo que se pretende es obtener financiación para construir un hogar, será indispensable tener una parcela en propiedad en la que se puedan realizar las obras. Con esta, una vez que el futuro propietario empiece a construir, el banco le irá facilitando el dinero a medida que avance el proyecto.
