¿Cuándo se revisa la cuota de la hipoteca?

• Solo las hipotecas variables y las mixtas en su fase variable ven como se actualizan su cuota periódicamente, en general, anualmente o semestralmente
• La fecha de revisión, el índice de referencia y el diferencial determinan cuánto pagarás tras cada actualización

La revisión de la hipoteca es uno de esos momentos que suelen olvidarse hasta que llega el recibo del banco y la cuota ha cambiado. Para quienes tienen una hipoteca variable o una hipoteca mixta en su fase variable, esta actualización puede suponer pagar más o menos cada mes dependiendo de la evolución de los tipos de interés.

Si eres uno de esos que pidió financiación a tipo variable o tu hipoteca mixta se encuentra ya en el tramo variable, es muy probable que hayas notado cómo tu cuota ha ido subiendo en los últimos meses. Y es que el Euribor, el índice que marca el precio de la mayoría de estos préstamos en España, registra una trayectoria alcista desde principios de 2026 y en agosto de 2026 se situó en el 2,952%, su nivel más alto en dos años. Algo que, desde luego, se va a notar en las cuotas que revisen con este valor, ya que, para una hipoteca media, la actualización puede suponer pagar entre 60 y 80 euros más al mes, dependiendo del capital pendiente y del diferencial.

Y aunque muchas personas asocian la revisión hipotecaria únicamente al Euribor, la realidad es que intervienen más factores. El capital pendiente, el plazo que queda por devolver y el diferencial pactado con la entidad también influyen en el resultado final.

Saber cuándo se revisa la hipoteca, cómo se calcula la nueva cuota y qué opciones existen si el cambio no te convence pueden ayudarte a anticiparte y a tomar mejores decisiones financieras.

¿Qué es la revisión de una hipoteca?

La revisión de una hipoteca es el proceso mediante el cual el banco (semestralmente o anualmente) actualiza el tipo de interés aplicable a un préstamo hipotecario para recalcular la cuota que pagará el cliente durante el siguiente periodo. Este mecanismo afecta principalmente a las hipotecas variables y a las hipotecas mixtas cuando finalizan su etapa de interés fijo y pasan a funcionar con un tipo variable.

Para entender cómo funciona una revisión hay que conocer dos conceptos clave:

• Índice de referencia. Es el indicador que utiliza el banco para calcular el interés variable. En España, el más habitual es el Euribor a 12 meses.
• Diferencial. Es el porcentaje fijo que la entidad añade al índice de referencia durante toda la vida del préstamo.

Así, si una hipoteca tiene un interés de Euribor + 0,80% y el valor mensual del índice se sitúa en el momento de la revisión en 2,50%, el nuevo tipo de interés aplicable será del 3,30%. Y la revisión de hipoteca consiste en eso, precisamente, en actualizar ese índice y volver a calcular cuánto deberá pagar el cliente en función de las nuevas condiciones de la hipoteca. Si este sube, la cuota también lo hará, mientras que si baja, se abaratará.

¿Qué hipotecas deben revisarse periódicamente?

No todas las hipotecas están sujetas a revisión. Solo aquellas cuyo tipo de interés depende de un índice de referencia. En la práctica, esto afecta principalmente a:

• Hipotecas variables. Su tipo de interés depende de la evolución del Euribor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses, según lo pactado en la escritura.
• Hipotecas mixtas durante su fase variable. Estas hipotecas combinan un periodo inicial a tipo fijo (por ejemplo, 5 o 10 años) y otro posterior a tipo variable. Una vez superado el tramo fijo, entran en la fase variable y se revisan igual que una hipoteca 100% variable.
• Hipotecas referenciadas a otros índices. Aunque son minoría, existen préstamos ligados a índices alternativos (como el IRPH o el Euribor a 6 meses). También se revisan periódicamente, pero con frecuencias y referencias distintas.

En cambio, las hipotecas fijas no necesitan revisión periódica porque mantienen el mismo tipo de interés y la misma cuota durante toda la vida del préstamo, salvo modificaciones pactadas posteriormente mediante una novación.

¿Cuándo se hace la revisión de la hipoteca?

La periodicidad de la revisión depende exclusivamente de lo que firmaste en la escritura. Lo más habitual en España es que las hipotecas variables se revisen una vez al año o cada seis meses. Así, si en las escrituras de la hipoteca aparece que la revisión es semestral, la cuota de tu hipoteca variable cambiará cada seis meses. Cuando llega la fecha acordada, el banco consulta el último valor del Euribor y lo suma al diferencial para calcular el nuevo interés que aplicará a tu hipoteca.

Y aunque, desde 2020, lo más habitual es que la actualización sea anual, también pueden existir otras periodicidades menos frecuentes, como revisiones trimestrales o periodos distintos pactados entre cliente y entidad. En cualquier caso, si tienes cualquier duda sobre cuál es la fecha de revisión, puedes consultarlo en la escritura de tu hipoteca, en el apartado de condiciones económicas. También, en el área de cliente de tu banco, donde suele aparecer la próxima fecha de revisión y el Euribor aplicado. Asimismo, en el último recibo o cuadro de amortización, que a veces indica el mes de próxima actualización. Si la actualización es anual, normalmente, se realizará en el mes de aniversario, es decir, en el mismo mes que se contrató, pero del año siguiente. Por ejemplo, si firmaste la hipoteca en marzo de 2020, tu revisión anual será cada mes de marzo.

¿Cómo se calcula la nueva cuota después de la revisión?

El cálculo de la nueva cuota tras la revisión sigue una lógica sencilla, aunque el resultado final depende de varios factores. El banco toma el Euribor medio del mes de referencia (normalmente el mes anterior a la revisión), le suma tu diferencial y aplica ese nuevo tipo de interés al capital pendiente y al plazo restante.

Así, para calcular la nueva cuota se tienen en cuenta varios elementos:

• Euribor o índice de referencia pactado. Media mensual oficial del Euribor a 12 meses (o del indicador índice que corresponda).
• Diferencial. El porcentaje fijo que pactaste al firmar (por ejemplo, Euribor + 0,80%)
• Capital pendiente. Dinero que aún debes del préstamo, no el importe original.
• Plazo restante. Meses o años que te quedan por pagar.
• Sistema de amortización aplicado. Normalmente, es el francés.

La nueva cuota suele aplicarse a partir del mes siguiente a la revisión. Por ejemplo, si tu hipoteca revisa en septiembre con el Euribor de agosto, pagarás la nueva mensualidad desde octubre. Si el índice sube respecto a la revisión anterior, la cuota aumentará. Si baja, la mensualidad será más reducida. Por eso la evolución del Euribor tiene un impacto directo sobre millones de hipotecas variables en España.

Para que el cálculo quede más claro, veamos un caso práctico con números reales. Imagina que tienes una hipoteca variable, con un capital pendiente de 150.000 euros, un plazo todavía de 25 años y un interés de Euribor más 0,80%.

En este ejemplo, la subida del Euribor provoca un incremento cercano a 100 euros al mes y de 1.176 euros al año. Aunque las cifras exactas pueden variar según cada préstamo, sirve para entender cómo una modificación relativamente pequeña en el índice puede tener un impacto visible en la economía familiar.

¿Y si no me convencen las nuevas condiciones de mi hipoteca?

Si después de la revisión no estás conforme con las nuevas condiciones, no estás atado de manos. Tienes varias opciones para mejorar tu situación:

• Negociar con tu banco. A veces, las entidades están dispuestas a revisar el diferencial o a ofrecerte condiciones más favorables si llevas años siendo cliente y tienes un buen historial de pagos.
• Comparar otras ofertas. El mercado hipotecario cambia constantemente y puede que haya entidades que ofrezcan tipos más competitivos. Comparar te permite saber si tu hipoteca sigue siendo razonable o si estás pagando de más.
• Valorar una novación o subrogación. La novación consiste en cambiar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco (por ejemplo, pasar de variable a fijo o variar el plazo de amortización), mientras que la subrogación implica cambiar de entidad, trasladando tu hipoteca si ofrece mejores condiciones. Ambas opciones pueden suponer un ahorro significativo, aunque hay que tener en cuenta los costes asociados (comisiones, gastos de notaría,…).
• Consultar con comparadores especializados. Plataformas como Rastreator, te permiten analizar tu hipoteca actual y ver si existen opciones más ventajosas en el mercado.

La clave es no conformarse, ya que, aunque sea un pequeño ajuste en el diferencial o un cambio de modalidad (de variable a fijo, por ejemplo), puede suponer un ahorro de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.

Escrito por:

Alejandro Maisanaba

Periodista especializado en Economía y Finanzas con experiencia en medios de comunicación desde 2017. Escribe artículos en Rastreator desde septiembre de 2021 para los productos de Seguros, Telefonía y Energía.